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[부동산 투자의 요령]
#01. 부동산 투자는 전국을 대상으로 삼아야 성공한다.
부동산은 전국적인 범위를 보고 투자해야 성공한다. 이제 부동산도 안목을 넓혀야 한다. 부동산 투자는 가까운 곳만 보고 사고 팔지 말고, 보다 멀리 시야를 넓혀 투자해야 성공할 수 있음을 명백히 시사해 주고 있음을 깨달을 수 있다.
#02. 논리가 아니라 감성에 호소한다.
부동산은 어떻게 수선해 놓느냐에 따라 값이 달라진다. 고객은 새 집같이 잘 해놓은 집, 집안이 왠지 넓게 보이는 집, 뭔가 답답하지 않고 시원스럽게 되어 있는 집을 산다는 사실을 명심하라. 지금 마케팅 전략은 논리라기보다는 감성에 호소해야 잘 먹혀 들어가는 세상이다.
#03. 개발지역을 찾아 투자하면 실패가 없다.
부동산은 개발지역과 비개발지역으로 나눠서 볼 수 있다. 비개발지역은 사람의 눈 밖에 난 부동산이다. 이런 부동산에 투자하면 기회비용과 금융비용이 많이 드는 단점이 있다. 따라서 투가 가치가 그만큼 반감된다. 그러나 가끔 이런 부동산이 햇볕을 보는 경우도 있으나 이런 행운은 그리 많지가 않다. 부동산 투자가는 이런 요행을 바라지 않는다. 전문적인 투자가는 금융비용과 기회비용을 둘 다 획득한다. 그렇게 하기 위해서는 개발부동산을 찾는 것이다.
부동산은 대체로 값의 기폭은 있지만 발표 때 한번, 착공 때 한번, 사용승인 때 한번 오르는 성질을 가지고 있다.
① 전문가는 발표 전에 부동산을 구입한다. 그래서 투자액을 두 세 배로 부풀린다. 그리고 착공 때 기다렸다가 미련 없이 팔아 넘긴다.
② 일반인들은 착공 때 잔뜩 기대를 갖고 있는 사람이다. 이 사람들은 반은 전문가라고 해도 손색이 없는 사람이라고 할 수 있다. 왜냐하면 사용승인이라는 상승요인이 한 더 남아있기 때문이다.
③ 문외한인 사람은 사용승인시점에 구입한다. 이때 구입하는 사람이 상투 잡는 사람인데, 소위 실수요자들이다.
이처럼 부동산은 때를 가리되 개발지 중심으로 투자를 해야 돈을 벌 수 있다. 그런데 이처럼 평범한 진리를 얘기해주어도 들을 때만 고개를 끄덕일 뿐, 결과를 보면 비개발권 부동산을 사놓은 경우가 허다하다. 후회해도 소용없다. 신도시 건설 시 돈을 많이 번 사람들을 알 것이다. 그들은 한결같이 개발지 주변에 부동산을 사놓고 일정한 단계까지 두었다가 판 사람이다. 2~3년 동안 3~10배까지 부풀려 이익을 챙긴 것이다. 개발지역 주변은 오르게 되어 있다. 개발지역 주변상가는 꿩 먹고 알 먹는 격이다. 적당한 시간까지 장사도 하고 주변이 좋아지면 황금상권으로 변할 수 있기 때문이다.
#04. 주택 구입도 차별화 해야 돈을 벌 수 있다.
주거선호도조사 통계에 의하면 원하는 주택유형 중 아파트가 49.6%, 단독주택 35.5%, 빌라가 8.9%, 연립주택이 3.0%, 다세대주택이 0.9%로 나타났다. 통계에 본 바와 같이 아파트를 가장 선호하는 하므로 앞으로 이런 흐름은 10년간은 지속되지 않을까 생각된다. 따라서 현재의 상품 중에서 아파트가 가장 각광을 받고 있으므로 가능하면 집을 살 때 아파트를 사서 투자해놓고, 살림을 하는 것은 자신이 좋아하는 유형의 집에서 전세로 사는 게 좋을 듯하다.
우리 주변에 빌라, 다가구, 다세대를 구입해 실패한 사례가 부지기수이다. 한 마디로 특수한 여건을 제외하고는 빌라, 다가구, 다세대는 사는 날부터 손해를 보거나 본전치기밖에 안 된다는 사실을 알아야 한다.
#05. 부동산으로 돈 번 사람은 길을 볼 줄 안다.
앞으로는 고속도로 주변보다 더 인기가 있는 도로가 생긴다. 이것이 고속철도역 주변이다. 따라서 고속철도가 생기는 지역을 중심으로 눈여겨보고 투자를 해야 성공한다. 대도시의 경우는 좀 다르다. 대도시의 경우는 전철 중심으로 부동산 값이 상승하고 있다. 따라서 서민들은 도심지나 부도심을 이용한 데 자가용보다는 전철을 선호하기에 이른 것이다. 이런 현상을 반영이라도 하듯 전철이 개통되는 주변을 중심으로 주변의 땅값이 다른 지역에 비하여 높게 형성되고 있으며, 지하철 개통과 더불어 그 주변이 10~15%까지 빌딩, 점포, 주택이 오르고 있다.
도로는 이제 복잡하게 분석해야 하는 시대다. 도로라고 해서 다 같은 도로가 아니다. 대/중/소는 물론이고 몇 차선이냐에 따라 투자가치가 다르고 역세권이냐, 아니냐에 따라 투자가치도 다르다. 가급적이면 차선이 많은 곳이 좋고, 또 역세권이 좋다. 역세권도 버스보다 전철이 좋고 열차역이 더 좋다. 더 좋은 곳은 열차역, 전철역, 버스역이 한꺼번에 몰려 있는 곳이 좋다. 그것이 삼거리 혹은 사거리를 이루고 있는 지역이 최고의 요지가 된다. 역세권도 1차 상권까지가 좋은데 대개의 경우 역 입구에서 반경 50m 지점까지가 최고의 황금상권이다. 앞으로 도시는 전철역을 중심으로 땅값이 오르고 지역의 발전이 가속화될 것이다. 따라서 고속철도역 주변의 부동산을 사야 돈을 버는 시대다 온다. 단독주책이나 연립주택을 살 때도 같은 값이면 중로(中路)에 위치한 집이 현재적 가치는 물론이고 미래의 가치도 더 있게 마련이다.
#06. 부동산 경기 유형과 부동산 투자
부동산 경기유형은 하향시장, 회복시장, 상향시장, 후퇴시장, 안정시장으로 나눈다.
부동산을 사이클 별로 볼 줄 아는 사람만이 부동산을 통해 돈을 벌 수 있다.
① 하향시장 – 부동산 경기가 하향시장 국면에 접어들면 가장 크게 하락하고 가장 오랫동안 침체되는 부동산이 있고 비교적 빨리 약보합세로 돌아서는 부동산도 있다. 가장 크게 하락하고 장기적 침체에 빠지는 부동산은 땅이다. 그 중에서도 임야나 농지다. 그 중에서도 더 오래가는 것은 오지에 있는 주목 받지 못하는 땅들이다. 임야의 경우 전원주택을 지을 수 있는 곳이 아니거나 공장, 관광, 레저 부동산으로 개발이 가능하지 않는 부동산이 이에 해당된다.
따라서 농업진흥지역의 농지나 준농림지 같은 부동산은 상향시장 때 파는 것을 원칙으로 하되 시기를 놓친 경우, 후퇴시장 초기까지는 미련 없이 던지는 게 상책이다. 경기가 후퇴하는 국면에 접어들어서도 팔지 못하면 단기적으로 4~5년 이상 침체기가 지속되는 것이 최근의 경기흐름이다. 부동산 경기가 하향시장에 있을 때 좋은 상품은 점포와 주택이다. 아파트는 주택 중 가장 투자가치가 뛰어난 상품이다. 침체기에 구입할 경우는 지역적 배려가 필요하다.
첫째, 주택보급률이 낮은 지역에 투자해야 한다.
둘째, 전세가가 매매가의 60~70% 정도 들어 있을 것.
셋째, 지역적으로 활력이 넘치고 가격대가 가장 높이 뛰는 곳.
넷째, 가격 상승세를 거슬리는 어떤 요인이 없을 것.
다섯째, 재건축추진 등의 요인이 있을 것. 이런 조건을 갖춘 곳이라면 부동산이 하향시장이라도 투자가치가 높으며, 투자시점을 하향시장에 접어든 시점부터 3년쯤 (하반기) 경과한 시점에 매입하는 것이 적기다.
② 회복시장 – 회복시기에 가격이 가장 빨리 오르는 부동산은 아파트다. 아파트 중에서도 지역적으로 오르는 지역은 도심지 아파트나 가격이 비싼 지역이다. 아파트 다음으로 뒤따라 오르는 주택은 빌라다. 그 다음으로 오르는 것이 단독주택, 다가구주택이다. 이것들은 대부분 동시적이다. 상가와 땅은 주택이 한창 움직일 때 꿈틀거리기 시작한다. 따라서 땅에 투자하고자 하면 주택경기가 아파트로 반짝이지 않고 빌라나 단독주택까지 확산되는가를 예의주시하고 매입 여부를 판단하는 것이 바람직하다. 어쨌든 회복시장에서 살 사람들은 금융비용, 기회비용을 동시에 취할 수 있는 장점이 있으므로 가장 적기이다. 반면에 부동산을 소유하고 있는 사람은 매도의 적기가 아니다. 부동산은 오를 때는 큰 폭으로 상승하므로 이때를 넘긴다면 대체로 30~40%까지도 오르는 경우가 있으므로 상향시장까지 견디는 것이 바람직하다.
보통 회복기를 파악하는 방법은 신문과 방송을 눈 여겨 보면 알 수 있다. 방송과 신문에 ‘아파트 오름세’ 등의 기사가 자주 나온다. 또 다른 방법은 거래가 점차 활발해진다. 공인중개사무소에 가보면 그 사실을 느낄 수 있으며, 또한 건축허가의 수가 증가되는 것을 보면 알 수 있다.
③ 상향시장 – 이 시장 하에서는 부동산의 가격이 상승일로에 있고 거래도 가장 활발하다.
이 시기는 후퇴시장의 전국면의 시장이므로 부동산의 경기가 후퇴할 가능성을 내포한다. 이 시기에 부동산을 가지고 있는 사람들은 무조건 주저하지 말고 던지는 것이 가장 바람직하다.
즉 깨끗이 미련을 버리고 조건 없이 파는 게 상책이다. 이때가 사는 사람은 가장 나쁜 시기다. 집값이 오르고 부동산 값이 연일 신문에 보도되면 국세청 투기단속이 본격 가동되는 등 위기가 감도는 시기다. 이때 부동산을 사려는 사람이 투자 유혹에 가장 유혹에 빠지기 쉬운 시기다. 상향시장에 있어서 주택은 보통 경기가 반짝이는 경향이 있어 길지 않으며, 비교적 땅은 주택에 비하여 경기가 긴 편이다.
④ 후퇴시장 – 하향전환점이 되는 시점은 가격의 상승이 중단되고 반전하여 금리는 높고 자금은 고갈되어 부동산 활동은 초조해지기 시작한다. 이 시장은 회복시장의 경우처럼 비전문가의 눈에는 쉽게 파악되지 않을 가능성이 있으나 예리하게 경기분석을 한다면 그 진단은 가능하다. 이때 부동산을 갖고 있는 사람은 상향기 때보다 약간 값을 싼 가격에 파는 게 좋고, 살 사람은 이때야말로 상투 잡는 시기이므로 사서는 안 된다. 대부분 부동산에 실패하는 사람은 알맞은 시기를 몰랐거나 미련을 가진 자들이다.
⑤ 안정시장 – 부동산 시장이 정상적인 상태를 유지하는 것을 말한다. 큰 폭의 오름세도 없고 그렇다고 큰 폭으로 내리는 것도 없다. 그러나 부동산의 흐름은 일정한 기간 동안만 멈추기 마련이어서 내림세로 가든 오름세로 가든 둘 중에 하나를 선택하기 십상이므로 잘 판단해야 한다. 부동산을 올리는 요인은 인플레, 증권의 활황, 물가상승, 수요에 비하여 공급의 급격한 감소, 핵가족의 확산, 경기의 활황 등이며 하락하는 요인은 경기의 급격한 침체, 부동산의 과잉공급, 디플레이션, 물가의 안정, 증권의 침체 등의 요인이다.
#07. 잘 파는 것도 투자다.
부동산을 보유하는 동안 언제 팔아야 투자의 결실을 거둘 것인가 생각해야 하고, 부동산 관계된 세금문제를 어떻게 해야 할 것인가도 생각할 때가 되었다. 몇 가지 사례를 들어 보자.
① 점포가 주택 면적보다 큰 경우 모두 양도소득세를 비과세 하는 방법 – 점포와 주택이 함께 있는 건물을 양도할 때 양도소득세가 비과세되는 경우는 점포가 주택보다 면적이 적으면서 3년 이상 보유할 때만 양도소득세가 비과세된다.
② 단독주택을 헐고 그 대지 위에 원룸주택을 지어 팔 경우 – 헐린 주택이 보유 3년이 지난 상태의 집을 헐고 새 주택을 지어 팔거나, 3년이 못된 경우는 새로 주택을 지은 후 3년이 되어 팔아야 양도소득세를 물지 않는다. 여기서 주의할 사항은 비록 헐린 주택이 3년 이상 경과되었다고 해도 신축 도중 건물로 인정할 수 없는 상태에서 양도했다면 대지로 보아 양도소득세가 부과된다는 사실이다. 따라서 파는 시기를 잘 고려하는 것이 중요하다.
③ 점포주택 때문에 4억대 주택이 거액의 양도소득세를 물어야 할 처리라면 – 점포주택과 4억대 주택이 있어 1세대 2주택 상태라면 어느 것을 먼저 팔든 양도소득세는 불가피하게 물어야 한다. 이때 4억대의 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세 하는 방법은 점포주택을 모두 점포로 사용하거나, 1~2층 건물이라면 1층을 점포로 하고 2층을 사무실로 사용한다.
④ 주택을 소유하고 있다가 재건축아파트를 구입하는 경우 - 1세대 2주택이 되어 종전 주택을 1년 이상 보유하고 새 주택 취득일로부터 1년 이내 팔지 않는다면 양도소득세를 피할 수 없다. 이 경우 어떻게 해야 양도소득세를 내지 않고 종전주택을 팔 수 있을까? 이는 양도소득세를 물지 않고 종전주택을 팔려면 재건축아파트가 헐릴 때까지 기다리는 수밖에 없다. 재건축으로 재건축아파트가 철거되면 등기상 주택이 멸실 된다. 이때 갑자기 1세대 1주택으로 변하게 되는데, 이때 종전 주택을 팔면 양도소득세가 비과세되는 찬스가 오는 것이다.
⑤ 1세대 2주택에서 제외되는 농어촌 주택의 경우 – 농가주택에 5년 이상 거주하고, 도시로 이농하여 살던 중 도시주택을 매입하여 1세대 2주택이 된 경우 도시주택을 팔 경우 1주택으로 간주해서 양도소득세가 비과세된다. 다만 이 경우 도시주택을 3년 이상 보유해야 비과세된다. 반면 도시주택을 팔지 않고 농가주택을 팔 경우에는 1세대 2주택으로 간주되어 양도소득세가 과세된다. 그러나 2011년 바뀐 양도세법에 따라 1년 이상 보유하면 비과세 된다.
⑥ 시기를 잘 골라 팔아야 한다 – 계절적으로 보면 성수기는 봄과 가을이고, 비수기는 여름과 겨울이다. 12월 중순부터 2월 중순까지가 최고조에 오르는 때이고, 8월 중순부터 9월 말까지가 사실상 거래가 이루어지고 가격이 최고조에 이르는 시점이다.
⑦ 팔 때 정확한 값을 알고 팔아라 – 팔 때는 우선 주변시세를 알아보아야 한다. 그러기 위해서는 주변 부동산을 통해 가격대를 정확히 파악하는 것이 중요하다. 전문가들이 가격을 파악하는 방법은 대개 사는 것처럼 부동산 중개사들에게 물어보는 것이다. 판다고 하면 아무래도 가격을 낮추어 말하기 때문이다. 그 다음으로 정확성을 알아보기 위해서는 동일 지역의 가격대를 알아보는 것이다. 지역은 가격대를 형성하는 중요한 요소이기 때문에 보다 광범위하게 정보를 입수하는 것이 중요하다.
#08. 주택 언제 사야 좋을까?
대개의 경우 집을 살 때의 시점을 전세가가 매매가의 60~70% 선일 때로 보고 있다. 연구 결과, 자기거주 비용과 전세거주 비용은 주택가격 상승률이 얼마인지, 언제 집을 되팔 것인지에 따라 달지는 것으로 다음과 같이 나타났다.
① 집값이 중장기 소비자 물가의 예상 상승률이 5% 정도 오를 경우, 만일 집을 2년 뒤에 팔 계획이면 매매가격 대비 전세가격이 90%에 도달했을 때 집을 사는 것이 좋다는 결론이 나왔다. 또한 3년 뒤에 집을 팔 예정이면 매매가격 대비 전세가격이 80%에 도달했을 때 집을 사는 것이 합리적이다.
② 집값이 예상시장 실제금리인 8% 오를 경우, 만일 2년 뒤에 집을 처분할 계획이면 매매가격 대비 전세가격이 65%를 넘어설 때 처분해야 한다.
#09. 농협 공매물건에 금싸라기가 보인다.
농협이 공매로 내놓는 부동산은 채무자가 대출금을 갚지 않아 취득한 담보물건이다. 아파트, 연립, 단독주택, 근린생활시설 등이 많고, 지방 물건들을 일관 접수하여 공매를 실시한다.
① 공매절차 – 농협은 공매 실시 1주일 전에 주요 일간지나 지역신문에 공매 공고를 한다. 공매는 일반 경쟁입찰방식으로 진행되어 최저매매 가격 이상 최고가격 입찰자가 낙찰자로 결정되면, 낙찰자는 5일 이내에 매매계약을 체결해야 한다. 처분되지 않은 물건은 유찰될 때마다 10%씩 가격을 낮춰 다음 공매에 부쳐진다. 유찰된 물건은 지난 공매조건 이상의 가격으로 보유사무소에서 언제든지 수의계약이 가능하다. 농협의 각 지역본분에 문의하면 해당지역 사무소들이 보유하고 있는 매각 대상 부동산 목록 및 현황, 매각조건을 알 수 있다. 입찰에 참가할 때는 응찰 금액의 10%에 해당하는 현금 또는 자기앞수표와 신분증, 도장을 지참해야 한다.
② 대금납부 및 혜택 – 계약보증금 10%를 뺀 잔금을 6개월 이내 한꺼번에 납부하는 일시납과 잔
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