|
부동산 관련정보 생활정보 =
농지투자 OK - 농지취득자격증명 발급 신청 절차와 방법
그럼 이번에는 농지취득자격증이나 토지거래허가를 받는 방법들에 대하여 알아보자
먼저 농지취득자격증명 발급 절차는 다음과 같다
(법에 있는 절차와 현실을 오가며 하는 이야기이니 따지지 마시기를~
그런건 이미 다들 아시는 것이 잖아요)
1. 농지를 구입하게 된다면 우선은 누구나 매매당사자간에 농지매매계약서를 작성한다.
참 토지거래허가지역내에서는 토지거래허가를 받은 후에 매매계약서를 작성하여야 하지만
현실에서는 매매약정서라는 형식으로 사전 매매계약서가 작성되고 있으며
판례에서도 토지거래허가 받기전에 작성한 매매계약서는 유동적무효인 계약이라는 판결이 있음
2. 농지를 구입할때는 농지취득자격증명을 발급 받아야만 한다
예외적으로 토지거래허가 지역은 토지거래허가를 받고, 상속이란면 농취증이나 허가도 안받는다
3. 농지취득자격증명을 발급 받는 절차는 다음과 같다
토지소재지 시,구,읍면 민원부서 접수 - 농지부서 심사 결정- 민원발급
그러나 현행에서는 해당 시,구,읍면 농지부서 담당자에게 제출하게 된다.
(민원실에 접수하는것이 원칙이나 대부분은 담당자에게 상담 형식을 취하며 접수하는 것임)
이때에는 농지취득작격증명신청서에 농업경영계획서를 첨부하여 제출한다.
다만 이때에 농지가 농사를 짓지 못하는 땅인 경우에는
복구이행계획서를 작성하여(특별히 정해진 양식은 없음) 첨부하면 된다.
다만 토지거래허가지역이라면 토지거래허가신청서에 농업경영계획서를 첨부하여 제출하며
이때에는 자금조달계획서라는 것이 한부 더 추가가 된다.
나머지는 농지취득자격증명 신청과 거의 대동소이하다.
4. 농지취득자격증명(토지거래허가) 발급을 받은 후에는 부동산실거래가 신고를 해야 한다.
농지취득자격증명이 나오면 부동산실거래가 신고를 하여야 한다.
증명이 나오기 전에 할수 없는 것은 아니지만 만에하나 증명 발급이 안될수도 있으니
농지취득자격증명을 발급 받은 후에 하는 것이 더 낫다는 것이다.
5. 잔금과 등기이전을 한다
일반부동산매매처럼 잔금과 등기이전서류를 주고 받고 등기이전을 한다
등기신청은 본인이 직접 등기소에 접수 할수도 있고
6. 기타 보충 설명
가. 토지거래허가구역내의 농지거래
여기서 토지거래허가구역은 좀 다른면이 있어서 짚어야 하겠다
토지거래허가구역내에서는 토지거래허가를 받지 않고 매매계약을 하면 무효라고한다.
그러나 토지거래허가를 받기전에 작성한 매매계약은 유동적무효인 계약이라는 대법원 판례가 있어
완전히 무효는 아니지만 법적으로는 모순이되는 관계로 인하여
실무에서는 토지거래허가가 나기전 계약은 매매약정서로 보고 있고
토지거래허가가 나면 새로인 정식 매매계약서를 작성한다고 보아야 할것이다.
그 나머지 절차는 농지취득자격증명 발급후 등기절차와 같다.
나. 농지취득자격증명 발급이나 토지거래허가 신청 방법은
직접 시,구,읍면이나 시,군,구에 신청서를 작성 제출하기도 하지만
대부분은 법무사에 위임하여 신청을 하고 발급 받는다.
만약 직접 신청하는 경우에는 농지를 구입해서 내가 직접하되
일부는 가족과 일부 농기계 작업은 빌려서 하겠다는 생각을 정리해야 하고
어떤 작물을 심고 가꿀지에 대하여 생각을 하고 방문하면
신청서를 받아서 작성하되 잘 모르는 부분은 담당자에게 문의하면 친절히 가르켜준다.
(야단을 치는 사람도 있을수는 있으나 이는 개인적 성향이니 잘 보면서 하시길~)
다. 농지취득자격증명이나 토지거래허가 신청시에는 수수한 차림으로
직접 신청을 하거나 아니면 방문상담 요청을 받아서 담당자와 면담을 하게되는 경우에는
멋나게 뽑아 입고 가는 것보다는 수수하게 하고 가는것이 농사지을 자세로 보여서
민원처리에서는 더 나은 방법이기도 하고 담당자에 대한 예의이기도 하다고 본다.
라. 민원 신청할때에는 가급적 역지사지로 생각하라
농지취득자격증명이나 토지거래허가 뿐만이 아니라 대부분의 민원을 처리하다보면
법에서 정한것보다도 더 까다로운 절차나 서류가 요구되기도 하고
실제로 처음해보는 분들은 황당해 하거나 불만을 터트리기도 한다.
그러나 반대로 본인이 그런 자리에서 민원을 처리한다면 어떨까?
물론 대부분은 지금은 뭐 그냥 다해주지 할지도 모른다.
그러나 실제로 현재 자기가 하는일에서도 그렇게 호락호락 아무렇게나 처리하지는 않을것이다.
바로 누구나 그 자리에서는 자기 업무에 최선을 다하려고 한다.
마. 민원을 신청할때 절대해서는 안되는 일
농지취즏자격증명신청만이 아니라 어느 민원이던 간에 공통적으로 알아두었으면 한다.
각종민원을 신청하면서 내가 누구를 안다든지 내가 누구라고 하면서 빨리 또는 반드시 해 달라는
권위의식을 가진 사람들이 우리주변에는 너무나 많다.
지금은 2만불 시대에 살고 있고 대부분의 직장인 특히 공무원은 배를 곯지는 않는다.
또한 그런것 안들어 주었다고해서 인사상이나 근무상 불이익을 받지도 않는다.
그런데 내가 누굽네 내가 누굴아네 하여 청탁을 하거나 한다면
그 민원은 그 순간 법대로만 처리가 되기때문에 불허가되거나 아니면 애를 먹게 될것이다.
여기서 법대로 처리된다고하니까 오해를 할까해서 첨언을 한다.
소위 가끔씩 전철이나 버스 노조에서 준법투쟁을 한다면서 실제는 지체 연착 운행하는 것과 같다.
즉 신청한 서류를 법으로만 쳐다보기 시작을 한다
바로 검토하고 미비한것에 대하여는 또는 제대로 보완하면 가능할것에 대하여는 설명이나 보완
요구를 하지 아니하고 법에서 정한 규정내용이나 서류만 보고서 처리를 한다는 것이다.
이게 또 무슨 이야기인지 아직도 이해가 안가시는 분들이 있네요.
예를 들어서 불법전용된 농지의 경우에 농지취득자격증명을 발급 받으려면
먼저 원상복구를 해 놓고 하는 방법이 있고, 농지를 취득하고 난 후에 원상복구를 하겠다는
이행복구계획서를 첨부하여 하는 방법이 있는데 법에는 이 이행복구계획서를 어떻게 작성해서
제출하라는 내용이 없다는 것이다(물론 지침서에는 있으나 이를 아는 사람은 많지 않다)
그럼 이행복구계획서가 첨부되지 아니하면 현재 불법전용되어 농지로서 사용할수 없으므로
농지취득자격증명이 반려되면 농지를 구입할수가 없다는 것이다.
위에서 한것은 한가지 예시에 불과하며 민원처리시에는 너무 나대지 말라는 것이다.
즉 현재 당신이 어느 업무를 담당하는데 위에서 옆에서 간섭을 하면
당신이나 동료는 그사람을 어떻게 생각하고 또 그 건을 어떻게 처리하겠는가를 생각하라.
(여기도 직장 분위기나 관습 또는 사람에 따라서 달라지니까 반드시 그와 같다는 것은 아니지만
못이겨서 처리해 주는 사람도 편치는 않을것이고 지금은 대부분 자기 판단대로 처리하고 있다면)
바. 민원을 처리함에 있어서는 담당자와 마찰없이 잘 받는것도 한 요령이다.
증명이나 허가를 받으면서 불쾌하거나 좋지 않은 감정이 있다면
농지를 구입한 후에도 지속적으로 사후관리를 받아야 하는데
그 과정에서 당신이라면 잘 보아 줄것인가를 생각해보자.
그도 사람이란걸 잊지 말자.
농지를 구입하는 것만이 아니라
관리와 처분까지의 모든 과정이 투자라는 걸 잊지말자.
투자는 사용이나 수익을 창출하기 위한 것이란것도 잊지말자.
농지취득자격증명 알고보면 매우 까다로운 민원이다
허가대상이나 심사요건등에 대하여는
농지취득자격증명발급심사요령이란 예규를 반드시 읽어 보기 바란다.
부자되세요
인터넷으로도 가능하지만 이 경우에는 쌍방이 인증서가 있어야 하는등 쉽지만은 않다.
그래서 대부분은 법무사에 위임을 하고 있는것이 현실이다.
|
HOME > 커뮤니티 > 자료실
